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新鮮人 甭想靠勞退提撥退休~以月薪3萬起算 工作25年 所得替代率僅20% 只能因應基本生活
轉載 96/06/04 【經濟日報/陳芝豔】時間的複利效果雖然在投資理財上可以發揮關鍵作用，不過，剛畢業的社會新鮮人，如果除了雇主每月提撥薪資6%外，就不再做任何投資，以為靠二、三十年的勞退提撥就能安享晚年，那可就大錯特錯。畢業季節即將來臨，根據勞委會的「職類別薪資調查」，初任人員95年平均每人每月的經常性薪資以專業人員3萬零69元最高，技術員及助理專業人員2萬5,550元次之，事務工作人員2萬2,778元，服務工作人員及售貨員2萬1,567元，技術工及機械設備操作工2萬2,655元，非技術工及體力工1萬9,238 元最低。如果以薪資最高的專業人員月薪約3萬元、個人薪資年成長率3%計算，即使工作25年，勞退基金提供的所得替代率也只有20%，恐怕只能因應生活最基本的需求。如果拉長工作年資到30年，以同樣的條件計算，所得替代率也只能提高到26%左右，退休後每個月可領1萬7,881元。等於老年後沒有生病的本錢，因為1萬元的退休金，要應付日常生活支出就已經稍嫌勉強。投顧指出，勞工退休金新制6%的薪資提撥率，即使經過25年也只有20%的所得替代率，若希望提高退休後的生活品質，把退休後的所得替代率提高到70%到80%，這當中的資金缺口，必須透過理財的方法，選擇年報酬率優於定存與物價膨脹率的投資工具，才能提高資產增值的動能。富蘭克林證券投顧表示，退休金是晚年生活必備的資金、風險承受度小，而且儲蓄退休金是一場長期競賽，投資人應該選擇收益水準高於銀行存款與通貨膨脹率的金融商品，並且控管投資組合的下檔風險。至於哪些商品適合，由於新鮮人月薪不多，銀行理財專員指出，可以考慮從投資門檻較低的商品開始，比較市場各種常見的投資商品，目前以基金投資門檻最低，如去年就有投信把定期定額的投資金額從原本的每個月三、五千元降到1,000元。此外，申購基金的選擇彈性也最大，不論積極型、保守型投資人，都有適合的標的可選擇。

房市冷 投資客斷頭 進入套牢區
轉載 97/06/26 【聯合報/林韋任、陳培思】

520後台股狂跌，房市買氣冷淡，房仲業者陸續傳出有股票投資失利的民眾折價賣房子，甚至交代「只要有出價都好談」。價格鬆動讓六月房價下修，不但有華廈一個月內跌價1成；連部分炒作過度的豪宅，因轉售不易，也打入套牢一族。

台股跌、買氣冷，六月房價下修，加上昨天央行升息半碼，並調升存款準備率等強力貨幣工具，房仲業者悲觀說，投資客閃人，「房價恐怕要盤整到年底」。

永慶房仲集團總經理廖本勝認為，投資客進場意願低，真正想買房子住的人反而可以利用下半年進場挑間好房子，最近就出現總價2億多元的住宅成交案，就是利用此時進場購屋自住。

透明房訊社長吳廷芳表示，過去央行緩步升息，法拍屋案量還沒有明顯增加；但台股從520後狂跌逾千點，有些投資客面臨斷頭壓力，把手上的房子丟到房仲店頭拍賣，「最近投資客丟房子比之前房市飆漲時多很多」。

吳廷芳說，近來房仲店頭出現不少低於市價的案子，如台北市信義路四段巷內，附近華廈行情是每坪45萬元，但近來有投資客開價賣37萬元，就是因為股票投資失利。

全國不動產董事長葉春智指出，六月房市買氣遲緩，加上台股狂跌，已經有投資客說，有人出價就考慮，類似的讓價潮正在台北市周邊二線城市發酵。

但不願具名的房仲業者指出，有些口袋很深的專業投資客此時仍在尋找價格低於行情的斷頭屋，一釋出就搶走，一般消費者很難在店頭找到這類房子。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，某些條件較差的產品在新增供給排擠效應下，讓價壓力加大，比如中和地區近來有不少新大樓完工交屋，排擠舊公寓價格，有些案子從選後賣了三個月賣不掉，在最近開始讓價；此外，供給量比較大的區段，讓價潮也呼之欲出。

徐佳馨說，豪宅近幾個月開價太混亂，不少台商詢價後打退堂鼓，近來部分豪宅轉售不易，也打入套牢區。

 

建研所：房地產持續趨緩　房價泡沫浮現~利空消息不斷　接近低迷的藍燈
轉載 97/06/26 【卡優新聞網/方凡】
不論房地產業者怎麼發布利多的消息，但是內政部建研所最新發布的房地產景氣指標，卻是明顯趨緩。97年第2次房地產景氣動向，綜合判斷分數再度下降1分，達8分，創下6年來的新低紀錄，且燈號持續4季為代表景氣趨緩，甚至是略微低迷的黃藍燈，而8分的綜合判斷分數，也是黃藍燈的下限，如果趨勢不變，下一次的房地產將踩進代表景氣低迷的藍燈區。
政大地政系教授張金鶚表示，相對於物價持續上漲、實質薪資負成長擴大，房地產並不容易買得起，而房價所得比與房貸支出占所得比，則是持續攀升，房價泡沫浮現，建商存貨愈多的結果，房地產景氣才會持續衰退。
建研所指出，房地產景氣綜合指標方面，領先指標雖然小幅上揚，但這是因為上一次的調查結果，領先指標重挫，這一次才會出現技術性的反彈；而同時指標呈現大幅下滑的結果。個別指標中，使用面上升，投資面、生產面，以及交易面，均呈現下滑。
內政部建研所副所長葉世文表示，第1季房地產景氣對策訊號燈(第2次房地產景氣調查)，屬黃藍燈範圍，顯示景氣持續趨緩。對廠商的調查結果顯示，廠商對97年第1季的看法，較上一季保守；就地區來看，北部廠商較中南部廠商略顯不樂觀，主要是因為中南部這波並沒有明顯漲過，但對第3季房地產的預期，北部廠商則較中南部廠商樂觀。
整體而言，97年第1季房地產景氣持續走緩，消息面與基本面有相當大的落差。廠商對未來景氣預期雖然略為偏好，但領先指標較上一季大幅下降後，小幅回升，且近來物價、油電價、房貸利率都上揚的情況下，未來市場景氣仍然充滿不確定性，建議消費者、建商，都應該更審慎因應。
建研所表示，未來市場利空消息不少，包括：油電價限漲解除；可能促使物價繼續攀升；實質薪資下滑；房價所得比與房貸支出比占所得比持續攀升，房價泡沫浮現；金融機構對投資客與建商緊縮放款，消費及建築貸款減少；預期利率持續上升。
 

薪貧族 每月定額投資圓買屋夢~月撥1.2萬買基金 鎖定年報酬15%標的
轉載 97/06/25 【壹蘋果網絡/陳瑩欣】
所得愈變愈薄的時代來臨，上班族領到的錢難以抵抗通膨，理專建議「薪貧族」階級的民眾想要買屋，除了找到適合的工作外，應該先看理財順序，先注意節流功力是否全部發揮、自身保障是否足夠、還債狀況是否正常不會增加房貸利率、透過資產配置的方式分散投資風險
積砂成塔
中信銀財富管理處副總隋榮欣建議，一般受薪階級要累積財富必須從改變理財所得著手，讓生活中的消費往平價面向走，理財目標積極向致富層次看齊，在收入與支出間創造出更大的儲蓄投資空間
理專指出，民眾常因賺得太少，不願意將薪水挪做投資，但理財應該具備「懷抱希望、積沙成塔」的觀念慢慢累積，以月薪5萬元且無積蓄的上班族為例，如果可以將三分之二的薪水儲蓄並以定期定額方式投資基金，以年報酬率15%估算，最快2年內即可累積100萬元；或每月以1.2萬元買基金同樣以年報酬率15%估算，5年即可累積105萬元
中信銀表示，薪貧族籌措買屋費用前，應該要抱持「先修身再齊家」觀念，看清自身保障是否足以應付生活現況，再計算合理的房貸，建議抱著「從小錢開始」的觀念，並且「善用自動扣款和保險商品」，也就是每月只要拿出3000元就可以定期定額購買基金，若選擇投資型保單，更能將投資和保障兩者合一
自動扣款強迫儲蓄
理專表示，薪貧族應該減少不必要的開銷，平時減少外食、精品花費，如此才可將薪水確實節流，成功保留儲蓄和投資的部分，每個月至少應該留下薪資的10%~15%用來做儲蓄和投資，剩下部分再進行支出的分配。金融業者也表示，多數銀行都有提供自動扣款功能，民眾只要能夠善用這類機制，領到薪水時先扣款，就能努力強迫自己擠出錢來理財。
5P評估舉債能力
永豐銀行信貸部經理高國興指出，通常銀行在借錢給客戶之前，都會先進行「5P」分析，依照People（借款人的資格）、Purpose（借款目的）、Payment（還款能力）、Protection（債權保障）、Perspective（借戶前景）
，再決定是否借出這筆貸款與借款額度。
一般人在舉債前，應從5P角度自我評估舉債能力，以及能否負擔債務。
高國興指出，過去房子通常與「不動產」及「流動性低」劃上等號。民眾買了房子除了自住、出租或買賣之外，根本不知道房貸如果運用得當，可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性
。許多人迷信房貸核貸金額愈高愈好，不過在央行利率節節高升，多借錢利息就跟著增加，民眾的財務負擔也會更沉重。
 

貸款連帶保證人 1人為限
轉載 96/05/31 【壹蘋果網絡/廖珮君】保人將不再變成「呆人」。為落實保障消費者權益，金管會訂出銀行徵取連帶保證人自律規範，未來銀行徵取連帶保證人時，以徵取1人為原則，也須以宣告書方式，讓該連保人知悉責任風險，擔保物提供人則可自行選擇設定「普通抵押權」（簽訂借據發生的債務，一定額度內的債務，如一般房貸）或「最高限額抵押權」（包括過去所負的債務、及衍生的債務，債務額度內可隨時動用，如理財型房貸）所擔保的債務範圍。不過金管會也說，若銀行有正當理由，如認為借款人還款能力不足、連保人保證能力不足、借款人提供的擔保品非屬自身所有及擔保品貶值造成擔保不足，4種情況下，可准許銀行多再徵提1位連帶保證人。該自律規範也明定，債務人所擔保範圍內債務已完全清償者，銀行應立即發給清償證明並協助塗銷設定登記，且該借款契約應由銀行、借款人及保證人三方各拿一份。

5月份企業貸款實際案例
前言：日前接觸位於台中烏日鄉一間資本額陸佰萬的有限公司，公司負責人雖然是位女性但相當的精明幹練，初次拜訪給我很深刻的印象；這家公司之前找過多家銀行都不願意核貸(包括X中商銀、陽X銀、京X銀、慶X銀、台北X邦)、或是說可以之後卻又婉拒的結果(相信很多企業主對銀行的印象都感同身受)。 分析這位客戶與公司的特性： 1.該家公司於民國88年設立，其營業項目為廣告旗幟印刷設計與服務業。有實際鐵皮廠房，員工約有登記6人，屬於一般中小企業的規模。 2.借款金額包括房屋貸款950萬(分做三筆，二筆傳統房貸與一筆信貸)、企業貸款(二家銀行總共借350萬)，個人信用貸款(兩家銀行共120萬)與信用卡(無循環信用)。 3.每月對銀行借款的月付金：房貸三筆總共月付約為7萬元/一筆企業貸款150萬月付約5.8萬/另一筆企業貸款300萬月付金約9萬/個人信貸兩筆總共月付加總約為1.3萬；每月要付給銀行的金額就有23萬，而96年營業額為1600多萬，若以毛利20%計算負責人月收入為26萬，明顯收支比偏高！ 4.近三年營業額只有在95年小幅衰退約4%、餘支票往來信用正常，但配偶曾於85年發生『拒往』問題。 經過規劃與施行的方式如下： 1.因為客戶需要200~300萬的現金，所以除了原本會送的信保基金之外，額外搭配一家銀行做免保人的信用貸款；目標在於『省息降負擔與增貸現金』兩方面著手。 2.因為房屋貸款與企業貸款都是同一家銀行，已經知道轉房貸到其他銀行必定會被要求連帶清償企業貸款。 3.初步計算房貸+企業貸款的餘額約有935~940萬，房屋位於台中市西屯區透天厝的價格，若要轉貸還清原房屋貸款與企業貸款起碼銀行要核准1000萬以上的額度才有可能順利轉貸降低月付金，同時還要兼顧增貸部份現金，這一點確實不易！ 4.擔保品似乎空間不足，保證人為配偶又曾有拒往問題，故案件的整體性來說是有困難度。 結果： 1.先跑免保人信用貸款核貸130萬/4年期/月付金約為3.2萬 2.再以先生名義送個人信用貸款核貸40萬/7年期/月付金為6,500元 3.最壓軸的重點在最後一筆：銀行核准房貸800萬、250萬信保專案送保，將原本房貸順利轉貸他行做抵押，還清原房屋與企業貸款餘額。 4.續上、從原本對該家銀行的月付金12.8萬驟降到10萬以內，不但降低月付金並達到增貸的目標！
本篇真實案例，非經『作者本人同意』，如發現網友擅自轉載刊登，將以違反著作權法提出告訴！請網友自重。
 

實質薪資負成長1.92％ 創最大跌幅
轉載 97/06/24 【工商時報/于國欽】
在企業加薪幅度有限，通膨率逐月升溫下，行政院主計處昨日指出，今年1至4月實質經常性薪資較上年同期下滑1.92％，創下歷年來最大跌幅，顯示國人實質購買力正逐月下滑，下半年在油、電價上漲，預料實質經常性薪資的跌幅將持續擴大。
主計處最新薪資調查顯示，非農部門1至4月經常性薪資（不含特別獎金的月薪）37,043元，較上年同期成長1.66％，這個增幅雖高於去年，但為連續8年增幅低於2％，顯示近年來薪資成長動能偏低。
今年以來名目薪資雖仍呈正成長，但由於國內物價騰飛，在薪資增幅趕不上物價漲幅下，實質經常性薪資降至34,353元，較上年同期降1.92％，創下民國69年有調查以來的最大降幅。
依歷年統計，民國69年、70年消費者物價漲幅雖達16％以上，但由於名目薪資漲幅皆在20％以上，因此實質經性薪資仍有1.3％至6.0％的正成長，歷年1至4月只曾出現3次負成長，皆發生在近4年，而且以今年的降幅最大。
熟悉總體經濟的官員指出，由於下半年油、電價格陸續調漲，物價上漲的壓力仍大，加上企業調薪幅度有限，因此下半年實質經常性薪資的降幅，極可能繼續擴大，這個發展，值得密切注意
如果把今年春節企業發的年終獎金、工作獎金也一併計入，今年以來的「實質平均薪資」較上年同期也降1.94％，但「名目平均薪資」仍有1.63％的正成長，製造業24個中業別裡有14個行業薪資下滑
 

個人條件佳 套房一樣好借錢
轉載 97/06/23 【工商時報/李國煌】
儘管銀行對於套房貸款，近一年來特別謹慎，甚至婉拒，不過，銀行主管指出，其實，收入穩定、信用良好、財務平衡的民眾，提供套房一樣好借錢，7成、8成都沒問題
銀行房貸主管指出，金融機構承做房貸，主要考慮二大因素，一項是貸款人的條件，一項是擔保品的品質，其中，人的條件很重要
以目前的資金環境而言，銀行資金依然很寬鬆，只要有好客戶、合適的擔保品，銀行都會接受客戶申請房貸。
至於好客戶的條件，銀行主管說，職業身分上，公教人員、國營事業員工、五百大或一千大企業主管和員工，工作穩定、年薪80萬或100萬的民眾，有固定的還款來源，都是銀行眼中的好客戶
至於財務狀況上，每個月必須償還的欠款，金額在月收入的三分之一左右，負擔不會太重、還款能力不錯，具有這種財務條件，也是銀行極力爭取的好客戶，可以列入A級客
房子部分，都會地區的房地產，相對受到銀行青睞，即使是套房產品，只要產品優質，位處捷運沿線、明星學區、交通便利、生活機能良好的地點
，銀行還是很歡迎。
銀行主管說，好客戶搭配不錯的擔保品，不論是客戶條件、套房所在地區，個別屬於A級、B級這2個層級，想要向銀行貸款，套房做擔保品，貸款7成以上不難，甚至可以借到8成5
倒是，家庭經濟相對弱勢的民眾，申請套房貸款時，可能要有心理準備，銀行即使受理申貸，實際的貸款成數可能相對偏低，落在5、6成。
經濟財務條件愈基層的民眾，打算貸款購屋，愈要多儲存一些自備款，才能順利完成購屋計畫。
 

獻給--紅蘋果的祝福
紅　彩　展　現　熱　忱　心．
蘋　頻　不　斷　好　友　情．
果　然　心　中　誠　一　片．
祝　福　好　友　永　堅　持．
好　心　必　然　有　回　報．
一　切　吉　祥　祝　福　妳．

獻給--台灣人壽-黃小姐玉鳳的祝福
玉品純潔須雕琢.
鳳凰之中始拔粹.
理財專業再訓練.
多多學習向前賢.
忙碌工作慎勿忘.
身體健康為優先.
有緣今日來相識.
一切順利誠祝福.

獻給--紫玫瑰園
紫 光  靈  氣  佈  滿  園.
玫  心 馥  香 隨 風  飄.
瑰  瑰  展 現  呈  多  樣.
園 中 世 界  一 片  天.
喜  歡  美  好  愛  唱  歌.
紓  解  壓  力  去  跳  舞.
海  天  一 色  無 邊 際.
心  胸  開  朗  無  限 廣.
櫻  桃  炒 麵  蜂  蜜  汁.
品  味  邊  賞 紅  樓 夢.
亭 台  樓  閣  今  相 會.
吟  詩  作 對 格  友 中.

金剛不壞的鍛鍊---九陽崑崙神功-基礎訓練第二套6-9式
第六式：九拜九宮
第１小節：
一拜九宮，吸氣聳肩。
第２小節：
縮脖閉眼，用力抿嘴，擠鼻擠眼，放鬆呼氣，用力沉肩，
向上挺脖，使勁瞪眼。(……..重複動作，至九拜九宮)
蓮花木竹 偈曰..
吸氣聳肩拜九宮

獻給--芳苑基督長老教會設教110週年慶典的祝賀
芳 鄰 迎 主 降 來 臨.
苑 內 長 夜 現 明 燈.
基 啟 福 音 來 傳 教.
督 促 世 人 當 覺 醒.
長 夜 漫 漫 苦 海 中.
老 輩 先 知 來 設 教.
教 示 世 人 得 信 主.
會 於 信 中 得 獲 救.
設 使 心 中 無 所 依.
教 令 洗 禮 歸 於 主.
一 切 苦 痛 能 獲 釋.
一 切 罪 過 主 來 贖.
0 從 頭 起 至 今 朝.
週 週 佈 道 認 識 主.
年 年 深 信 主 聖 靈.
慶  得 新 生 因 信 主.
典 恩 榮 耀 歸 上 帝.
讚 美  感 恩  獻 給 主.

獻給--虔誠的龍天宮信眾.吉祥天女
龍  天  宮  眾  真  虔  誠.
南  下  參  香  真  辛  苦.
瑣  碎  事  物  賴  張  羅.
各  宮  疏  文  須  準  備.
參  香  禮  拜  諸  神  聖.
遶  境  平  安  來  祈  福.
諸  尊  神  聖  保  平  安.
財  神  賜  眾  得  豐  足.
他  日  有  緣  再  南  下.
福  海  宮  中  迎  紫  涵.
願  見  廬  山  真  面  目.
天  女  降  臨  吉  祥  天.

獻給--紫涵10萬人次的祝福

電  腦  白  癡  來  開  格.
格  友  店  長  來  鼓  勵.
難  關  跳  過  又  出  發.
紫  涵  心  境  得  揮  灑.
突  破  十  萬  不  容  易.
可  見  妳  有  多  用  心.
放  開  簡  單  又  單  純.
格  友  之  間  來  共  勉.
用  心  努  力  來  展  現.
專  注  精  神  佩  服  妳.
再  接  再  厲  勤  耕  耘.
網  路  世  界  一 片  天.

哀悼家母 顏媽林太夫人新見暨對 長官親朋好友的感恩
家母 顏媽 林太 夫人新見. 生於 民國十一年十一月三日.十二歲失母. 幼年即負起照顧四位弟弟一位妹妹的責任. 年二十與家父顏公 福利結為連理. 婚後育有三子三女. 父以做木桶.打棉被為生. 收入微薄. 生活極為困苦. 夫妻含莘如苦. 勤儉持家.很辛苦的把我們養育成人.
自我懂事以來. 母親一生皆為病苦纏身. 年輕時氣喘. 稍長因工作勞累. 全身酸痛. 而後高血壓. 糖尿病. 前兩年發現肺結核. 因肺積水而不幸於民國九十八年四月十二日午時往生. 距生於民國十一年享陽壽88歲. 不孝子女心含悲慟. 依禮治喪. 以佛事圓滿完成. 在此謹向直屬長官芳苑鄉 林鄉長 清彬. 洪主秘 俊郎暨全體同仁. 以及各機關團體首長. 各級民意代表. 村長和長輩. 親朋好友於家母治喪期間.所給與我們的關心與協助. 表達我深深的感謝之意.謝謝您們.
憶起母親70歲時.我勸請母親說..您一生病苦不斷. 現在子女均已成家立業. 應該放下心來專心唸經唸佛. 以消宿業. 圓滿人生.
媽說..可是我不識字要如何學呢.我說..沒關係. 我以我的聲音錄了慢慢的三部經------------- 觀世音菩薩普門品. 金剛經.及佛說阿彌陀經.
就這樣母親開啟了他唸經唸佛的歷程.在他認真努力之下. 竟然於短時間內唸會了三部經.自此以後. 母親一天唸三部經.剩餘的時間.專唸心經.大悲咒.往生咒.從不間斷. 在母親往生後的治喪過程中完全以佛事辦理. 並禮請三位出家師父引渡. 虔祈叩請慈悲的---西方三聖--- 阿彌陀佛.觀世音菩薩.大勢至菩薩佛光攝受 家母 顏媽 林太 夫人新見.往生西方極樂世界.阿彌陀佛.
感恩偈曰.. 迴向偈曰..
家母往生治喪中. 哀悼慈母今往生.
承蒙長官來關心. 感恩親情淚雙垂.
機關團體諸首長. 疼母一生多辛苦.
親朋好友齊協助. 病苦纏身最為殊.
繁雜之中能有序. 為您禮懺藥師經.
治喪事宜始圓滿. 祈請藥師賜加持.
感恩之心無以報. 洗滌病苦體無恙.
以偈獻上我祝福. 身心無痛令自在.
願您身心皆安康. 我母修佛諸功德.
二六時中皆吉祥. 祈佛作主消宿業.
所行之事皆順遂. 我所修持若有德.
福壽康寧滿庭芳. 所行佛道若有功.
一切功德皆迴向.
願母往生西方境.
親覲慈父阿彌陀.
與諸菩薩為伴侶.
顏-容凋零皈淨土.
林-中蓮池來化生.
新-人端坐蓮花台.
見-佛聞法悟常真.
願生西方淨土中.
九品蓮花為父母
花開見佛悟無生.
不退菩薩為伴侶.
南無阿彌陀佛. 南無阿彌陀佛. 南無阿彌陀佛.

建立部落格--心嚮集之初衷
　　　　　　　　　 年　來　與　眾　結　諸　緣 
　　　　　　　　　　　 題　詩　鼓　勵　與　嘉　勉 
　　　 　　　　　　　　想　起　網　路　更　廣　闊 
　　　　 　　　　　　 何　不　上　網　多　結　緣
　　　　　　　　 期　能　結　交　善　知　識 
　　　　　　　　　　　 互　相　砥　礪　訴　心　得 
　　 　　　　　　　　　 人 　生　苦　難　與　病　痛 
　　 　　　　　　　　　甘　苦　辛　酸　諸　心　衷
　　　　　　　　 或　為　得　意　愉　悅　事 
　　　 　　　　　　　　相　互　分　享　及　化　苦 
　　　　　　　　　　　 心　嚮　集　中　來　細 　訴 
　　　　　　　　　　　 部　落　格　中　結　善　緣
97.06.05
初 建部落格 發表心嚮記 
人生之歷鍊  訴諸於文中
包含諸興趣  文學與宗教
大眾來薰修  翼期希勝進
苦難賴消除  愉悅由心生
轉化諸境界  自性蓮花生.

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