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新鮮人 甭想靠勞退提撥退休~以月薪3萬起算 工作25年 所得替代率僅20% 只能因應基本生活
轉載 96/06/04 【經濟日報/陳芝豔】時間的複利效果雖然在投資理財上可以發揮關鍵作用，不過，剛畢業的社會新鮮人，如果除了雇主每月提撥薪資6%外，就不再做任何投資，以為靠二、三十年的勞退提撥就能安享晚年，那可就大錯特錯。畢業季節即將來臨，根據勞委會的「職類別薪資調查」，初任人員95年平均每人每月的經常性薪資以專業人員3萬零69元最高，技術員及助理專業人員2萬5,550元次之，事務工作人員2萬2,778元，服務工作人員及售貨員2萬1,567元，技術工及機械設備操作工2萬2,655元，非技術工及體力工1萬9,238 元最低。如果以薪資最高的專業人員月薪約3萬元、個人薪資年成長率3%計算，即使工作25年，勞退基金提供的所得替代率也只有20%，恐怕只能因應生活最基本的需求。如果拉長工作年資到30年，以同樣的條件計算，所得替代率也只能提高到26%左右，退休後每個月可領1萬7,881元。等於老年後沒有生病的本錢，因為1萬元的退休金，要應付日常生活支出就已經稍嫌勉強。投顧指出，勞工退休金新制6%的薪資提撥率，即使經過25年也只有20%的所得替代率，若希望提高退休後的生活品質，把退休後的所得替代率提高到70%到80%，這當中的資金缺口，必須透過理財的方法，選擇年報酬率優於定存與物價膨脹率的投資工具，才能提高資產增值的動能。富蘭克林證券投顧表示，退休金是晚年生活必備的資金、風險承受度小，而且儲蓄退休金是一場長期競賽，投資人應該選擇收益水準高於銀行存款與通貨膨脹率的金融商品，並且控管投資組合的下檔風險。至於哪些商品適合，由於新鮮人月薪不多，銀行理財專員指出，可以考慮從投資門檻較低的商品開始，比較市場各種常見的投資商品，目前以基金投資門檻最低，如去年就有投信把定期定額的投資金額從原本的每個月三、五千元降到1,000元。此外，申購基金的選擇彈性也最大，不論積極型、保守型投資人，都有適合的標的可選擇。

房市冷 投資客斷頭 進入套牢區
轉載 97/06/26 【聯合報/林韋任、陳培思】

520後台股狂跌，房市買氣冷淡，房仲業者陸續傳出有股票投資失利的民眾折價賣房子，甚至交代「只要有出價都好談」。價格鬆動讓六月房價下修，不但有華廈一個月內跌價1成；連部分炒作過度的豪宅，因轉售不易，也打入套牢一族。

台股跌、買氣冷，六月房價下修，加上昨天央行升息半碼，並調升存款準備率等強力貨幣工具，房仲業者悲觀說，投資客閃人，「房價恐怕要盤整到年底」。

永慶房仲集團總經理廖本勝認為，投資客進場意願低，真正想買房子住的人反而可以利用下半年進場挑間好房子，最近就出現總價2億多元的住宅成交案，就是利用此時進場購屋自住。

透明房訊社長吳廷芳表示，過去央行緩步升息，法拍屋案量還沒有明顯增加；但台股從520後狂跌逾千點，有些投資客面臨斷頭壓力，把手上的房子丟到房仲店頭拍賣，「最近投資客丟房子比之前房市飆漲時多很多」。

吳廷芳說，近來房仲店頭出現不少低於市價的案子，如台北市信義路四段巷內，附近華廈行情是每坪45萬元，但近來有投資客開價賣37萬元，就是因為股票投資失利。

全國不動產董事長葉春智指出，六月房市買氣遲緩，加上台股狂跌，已經有投資客說，有人出價就考慮，類似的讓價潮正在台北市周邊二線城市發酵。

但不願具名的房仲業者指出，有些口袋很深的專業投資客此時仍在尋找價格低於行情的斷頭屋，一釋出就搶走，一般消費者很難在店頭找到這類房子。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，某些條件較差的產品在新增供給排擠效應下，讓價壓力加大，比如中和地區近來有不少新大樓完工交屋，排擠舊公寓價格，有些案子從選後賣了三個月賣不掉，在最近開始讓價；此外，供給量比較大的區段，讓價潮也呼之欲出。

徐佳馨說，豪宅近幾個月開價太混亂，不少台商詢價後打退堂鼓，近來部分豪宅轉售不易，也打入套牢區。

 

建研所：房地產持續趨緩　房價泡沫浮現~利空消息不斷　接近低迷的藍燈
轉載 97/06/26 【卡優新聞網/方凡】
不論房地產業者怎麼發布利多的消息，但是內政部建研所最新發布的房地產景氣指標，卻是明顯趨緩。97年第2次房地產景氣動向，綜合判斷分數再度下降1分，達8分，創下6年來的新低紀錄，且燈號持續4季為代表景氣趨緩，甚至是略微低迷的黃藍燈，而8分的綜合判斷分數，也是黃藍燈的下限，如果趨勢不變，下一次的房地產將踩進代表景氣低迷的藍燈區。
政大地政系教授張金鶚表示，相對於物價持續上漲、實質薪資負成長擴大，房地產並不容易買得起，而房價所得比與房貸支出占所得比，則是持續攀升，房價泡沫浮現，建商存貨愈多的結果，房地產景氣才會持續衰退。
建研所指出，房地產景氣綜合指標方面，領先指標雖然小幅上揚，但這是因為上一次的調查結果，領先指標重挫，這一次才會出現技術性的反彈；而同時指標呈現大幅下滑的結果。個別指標中，使用面上升，投資面、生產面，以及交易面，均呈現下滑。
內政部建研所副所長葉世文表示，第1季房地產景氣對策訊號燈(第2次房地產景氣調查)，屬黃藍燈範圍，顯示景氣持續趨緩。對廠商的調查結果顯示，廠商對97年第1季的看法，較上一季保守；就地區來看，北部廠商較中南部廠商略顯不樂觀，主要是因為中南部這波並沒有明顯漲過，但對第3季房地產的預期，北部廠商則較中南部廠商樂觀。
整體而言，97年第1季房地產景氣持續走緩，消息面與基本面有相當大的落差。廠商對未來景氣預期雖然略為偏好，但領先指標較上一季大幅下降後，小幅回升，且近來物價、油電價、房貸利率都上揚的情況下，未來市場景氣仍然充滿不確定性，建議消費者、建商，都應該更審慎因應。
建研所表示，未來市場利空消息不少，包括：油電價限漲解除；可能促使物價繼續攀升；實質薪資下滑；房價所得比與房貸支出比占所得比持續攀升，房價泡沫浮現；金融機構對投資客與建商緊縮放款，消費及建築貸款減少；預期利率持續上升。
 

薪貧族 每月定額投資圓買屋夢~月撥1.2萬買基金 鎖定年報酬15%標的
轉載 97/06/25 【壹蘋果網絡/陳瑩欣】
所得愈變愈薄的時代來臨，上班族領到的錢難以抵抗通膨，理專建議「薪貧族」階級的民眾想要買屋，除了找到適合的工作外，應該先看理財順序，先注意節流功力是否全部發揮、自身保障是否足夠、還債狀況是否正常不會增加房貸利率、透過資產配置的方式分散投資風險
積砂成塔
中信銀財富管理處副總隋榮欣建議，一般受薪階級要累積財富必須從改變理財所得著手，讓生活中的消費往平價面向走，理財目標積極向致富層次看齊，在收入與支出間創造出更大的儲蓄投資空間
理專指出，民眾常因賺得太少，不願意將薪水挪做投資，但理財應該具備「懷抱希望、積沙成塔」的觀念慢慢累積，以月薪5萬元且無積蓄的上班族為例，如果可以將三分之二的薪水儲蓄並以定期定額方式投資基金，以年報酬率15%估算，最快2年內即可累積100萬元；或每月以1.2萬元買基金同樣以年報酬率15%估算，5年即可累積105萬元
中信銀表示，薪貧族籌措買屋費用前，應該要抱持「先修身再齊家」觀念，看清自身保障是否足以應付生活現況，再計算合理的房貸，建議抱著「從小錢開始」的觀念，並且「善用自動扣款和保險商品」，也就是每月只要拿出3000元就可以定期定額購買基金，若選擇投資型保單，更能將投資和保障兩者合一
自動扣款強迫儲蓄
理專表示，薪貧族應該減少不必要的開銷，平時減少外食、精品花費，如此才可將薪水確實節流，成功保留儲蓄和投資的部分，每個月至少應該留下薪資的10%~15%用來做儲蓄和投資，剩下部分再進行支出的分配。金融業者也表示，多數銀行都有提供自動扣款功能，民眾只要能夠善用這類機制，領到薪水時先扣款，就能努力強迫自己擠出錢來理財。
5P評估舉債能力
永豐銀行信貸部經理高國興指出，通常銀行在借錢給客戶之前，都會先進行「5P」分析，依照People（借款人的資格）、Purpose（借款目的）、Payment（還款能力）、Protection（債權保障）、Perspective（借戶前景）
，再決定是否借出這筆貸款與借款額度。
一般人在舉債前，應從5P角度自我評估舉債能力，以及能否負擔債務。
高國興指出，過去房子通常與「不動產」及「流動性低」劃上等號。民眾買了房子除了自住、出租或買賣之外，根本不知道房貸如果運用得當，可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性
。許多人迷信房貸核貸金額愈高愈好，不過在央行利率節節高升，多借錢利息就跟著增加，民眾的財務負擔也會更沉重。
 

貸款連帶保證人 1人為限
轉載 96/05/31 【壹蘋果網絡/廖珮君】保人將不再變成「呆人」。為落實保障消費者權益，金管會訂出銀行徵取連帶保證人自律規範，未來銀行徵取連帶保證人時，以徵取1人為原則，也須以宣告書方式，讓該連保人知悉責任風險，擔保物提供人則可自行選擇設定「普通抵押權」（簽訂借據發生的債務，一定額度內的債務，如一般房貸）或「最高限額抵押權」（包括過去所負的債務、及衍生的債務，債務額度內可隨時動用，如理財型房貸）所擔保的債務範圍。不過金管會也說，若銀行有正當理由，如認為借款人還款能力不足、連保人保證能力不足、借款人提供的擔保品非屬自身所有及擔保品貶值造成擔保不足，4種情況下，可准許銀行多再徵提1位連帶保證人。該自律規範也明定，債務人所擔保範圍內債務已完全清償者，銀行應立即發給清償證明並協助塗銷設定登記，且該借款契約應由銀行、借款人及保證人三方各拿一份。

5月份企業貸款實際案例
前言：日前接觸位於台中烏日鄉一間資本額陸佰萬的有限公司，公司負責人雖然是位女性但相當的精明幹練，初次拜訪給我很深刻的印象；這家公司之前找過多家銀行都不願意核貸(包括X中商銀、陽X銀、京X銀、慶X銀、台北X邦)、或是說可以之後卻又婉拒的結果(相信很多企業主對銀行的印象都感同身受)。 分析這位客戶與公司的特性： 1.該家公司於民國88年設立，其營業項目為廣告旗幟印刷設計與服務業。有實際鐵皮廠房，員工約有登記6人，屬於一般中小企業的規模。 2.借款金額包括房屋貸款950萬(分做三筆，二筆傳統房貸與一筆信貸)、企業貸款(二家銀行總共借350萬)，個人信用貸款(兩家銀行共120萬)與信用卡(無循環信用)。 3.每月對銀行借款的月付金：房貸三筆總共月付約為7萬元/一筆企業貸款150萬月付約5.8萬/另一筆企業貸款300萬月付金約9萬/個人信貸兩筆總共月付加總約為1.3萬；每月要付給銀行的金額就有23萬，而96年營業額為1600多萬，若以毛利20%計算負責人月收入為26萬，明顯收支比偏高！ 4.近三年營業額只有在95年小幅衰退約4%、餘支票往來信用正常，但配偶曾於85年發生『拒往』問題。 經過規劃與施行的方式如下： 1.因為客戶需要200~300萬的現金，所以除了原本會送的信保基金之外，額外搭配一家銀行做免保人的信用貸款；目標在於『省息降負擔與增貸現金』兩方面著手。 2.因為房屋貸款與企業貸款都是同一家銀行，已經知道轉房貸到其他銀行必定會被要求連帶清償企業貸款。 3.初步計算房貸+企業貸款的餘額約有935~940萬，房屋位於台中市西屯區透天厝的價格，若要轉貸還清原房屋貸款與企業貸款起碼銀行要核准1000萬以上的額度才有可能順利轉貸降低月付金，同時還要兼顧增貸部份現金，這一點確實不易！ 4.擔保品似乎空間不足，保證人為配偶又曾有拒往問題，故案件的整體性來說是有困難度。 結果： 1.先跑免保人信用貸款核貸130萬/4年期/月付金約為3.2萬 2.再以先生名義送個人信用貸款核貸40萬/7年期/月付金為6,500元 3.最壓軸的重點在最後一筆：銀行核准房貸800萬、250萬信保專案送保，將原本房貸順利轉貸他行做抵押，還清原房屋與企業貸款餘額。 4.續上、從原本對該家銀行的月付金12.8萬驟降到10萬以內，不但降低月付金並達到增貸的目標！
本篇真實案例，非經『作者本人同意』，如發現網友擅自轉載刊登，將以違反著作權法提出告訴！請網友自重。
 

實質薪資負成長1.92％ 創最大跌幅
轉載 97/06/24 【工商時報/于國欽】
在企業加薪幅度有限，通膨率逐月升溫下，行政院主計處昨日指出，今年1至4月實質經常性薪資較上年同期下滑1.92％，創下歷年來最大跌幅，顯示國人實質購買力正逐月下滑，下半年在油、電價上漲，預料實質經常性薪資的跌幅將持續擴大。
主計處最新薪資調查顯示，非農部門1至4月經常性薪資（不含特別獎金的月薪）37,043元，較上年同期成長1.66％，這個增幅雖高於去年，但為連續8年增幅低於2％，顯示近年來薪資成長動能偏低。
今年以來名目薪資雖仍呈正成長，但由於國內物價騰飛，在薪資增幅趕不上物價漲幅下，實質經常性薪資降至34,353元，較上年同期降1.92％，創下民國69年有調查以來的最大降幅。
依歷年統計，民國69年、70年消費者物價漲幅雖達16％以上，但由於名目薪資漲幅皆在20％以上，因此實質經性薪資仍有1.3％至6.0％的正成長，歷年1至4月只曾出現3次負成長，皆發生在近4年，而且以今年的降幅最大。
熟悉總體經濟的官員指出，由於下半年油、電價格陸續調漲，物價上漲的壓力仍大，加上企業調薪幅度有限，因此下半年實質經常性薪資的降幅，極可能繼續擴大，這個發展，值得密切注意
如果把今年春節企業發的年終獎金、工作獎金也一併計入，今年以來的「實質平均薪資」較上年同期也降1.94％，但「名目平均薪資」仍有1.63％的正成長，製造業24個中業別裡有14個行業薪資下滑
 

個人條件佳 套房一樣好借錢
轉載 97/06/23 【工商時報/李國煌】
儘管銀行對於套房貸款，近一年來特別謹慎，甚至婉拒，不過，銀行主管指出，其實，收入穩定、信用良好、財務平衡的民眾，提供套房一樣好借錢，7成、8成都沒問題
銀行房貸主管指出，金融機構承做房貸，主要考慮二大因素，一項是貸款人的條件，一項是擔保品的品質，其中，人的條件很重要
以目前的資金環境而言，銀行資金依然很寬鬆，只要有好客戶、合適的擔保品，銀行都會接受客戶申請房貸。
至於好客戶的條件，銀行主管說，職業身分上，公教人員、國營事業員工、五百大或一千大企業主管和員工，工作穩定、年薪80萬或100萬的民眾，有固定的還款來源，都是銀行眼中的好客戶
至於財務狀況上，每個月必須償還的欠款，金額在月收入的三分之一左右，負擔不會太重、還款能力不錯，具有這種財務條件，也是銀行極力爭取的好客戶，可以列入A級客
房子部分，都會地區的房地產，相對受到銀行青睞，即使是套房產品，只要產品優質，位處捷運沿線、明星學區、交通便利、生活機能良好的地點
，銀行還是很歡迎。
銀行主管說，好客戶搭配不錯的擔保品，不論是客戶條件、套房所在地區，個別屬於A級、B級這2個層級，想要向銀行貸款，套房做擔保品，貸款7成以上不難，甚至可以借到8成5
倒是，家庭經濟相對弱勢的民眾，申請套房貸款時，可能要有心理準備，銀行即使受理申貸，實際的貸款成數可能相對偏低，落在5、6成。
經濟財務條件愈基層的民眾，打算貸款購屋，愈要多儲存一些自備款，才能順利完成購屋計畫。
 

獻給--紅蘋果的祝福
紅　彩　展　現　熱　忱　心．
蘋　頻　不　斷　好　友　情．
果　然　心　中　誠　一　片．
祝　福　好　友　永　堅　持．
好　心　必　然　有　回　報．
一　切　吉　祥　祝　福　妳．

獻給--台灣人壽-黃小姐玉鳳的祝福
玉品純潔須雕琢.
鳳凰之中始拔粹.
理財專業再訓練.
多多學習向前賢.
忙碌工作慎勿忘.
身體健康為優先.
有緣今日來相識.
一切順利誠祝福.